안녕하세요 멘토님! 신탁업에 대한 질문이 생겨 질문드려요. 부동산 신탁업무란 크게 부동산을 수탁받아 관리, 개발, 처분 등을 하는 업무로 담보신탁, 처분신탁, 선분양 신탁 등 다양하게 존재한다고 공부하였습니다. 그런데 실제로 어떠한 실무를 하나 궁금합니다.

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1. 개발신탁으로 부동산을 수탁받을 때, 건물이라면 건물을 새로 부수고 지을 수도 있는 건가요?

2. 담보신탁일 때 PF자금을 신탁사가 운용해준다고 하는데, 어떠한 운용을 하는 것인가요? 

3. 부동산 수탁 시 MBS와 같은 상품 형태로 재판매하나요? 기관들에 셀다운 혹은 채권발행으로 하는지 궁금합니다. 

4. 또한 IB, 건설회사 등을 대상으로 영업을 한다는데, 수주를 따는 것과 같은 것인가요? 우리에게 자금을 맡겨주면 운용해주겠다 이러한 구조인가요? 

모르는 것이 너무 많은 학생입니다. 바쁘실텐데 읽어주셔서 감사합니다!

안녕하세요 멘티님! 질문에 바로 답변 드리겠습니다.

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1. 개발신탁으로 부동산을 수탁받을 때, 건물이라면 부수고 새로 지을 수도 있는 건가요?

개발신탁은 기본적으로 건물을 새로 짓기 위해서 토지만 가지고 있는 자가 신탁사에 부동산 신탁하는 것입니다. 기존에 건물이 있었다면 제거하고 새로 진행하겠지요!

2. 담보 신탁일 때 PF 자금을 신탁사가 운용해준다고 하는데, 어떠한 운용을 하는 것인가요? 단순 업무를 의미합니다. 관리업무기 때문에 금융 관련 업무 및 서류작업 등입니다!

3. 부동산 수탁 시, MBS와 같은 상품 형태로 재판매하나요? 기관들에게 셀다운 혹은 채권 발행으로 하는지 궁금합니다. 

부동산 개발신탁으로 자금이 필요할 경우 IB¹⁾에서 MBS²⁾를 발행하여 판매하게 되고 인수기관은 당연히 셀다운 할 수 있습니다.

4. 또한 IB, 건설회사 등을 대상으로 영업을 한다는데 수주를 따는 것과 같은 것인가요? 

일단 질문에서 영업을 하는 주체가 누구를 의미하는 건지는 모르겠지만 주체 별로 영업의 목적과 범위가 상이합니다. 부동산 신탁사는 시행사에게, IB는 증권 수요자에게 건설회사는 시행사에게 등 영업이 이뤄지겠지요. 질문의 성격상 개발신탁의 일종으로 자금을 맡아주는 성격보다는 부동산 개발을 위한 구조라고 보시면 됩니다. 담보 신탁인 경우에도 신탁사가 영업을 영위할 겁니다. 

제가 담보신탁 관련 실무를 진행하진 않아서 최대한 아는 범위 내에서 답변드립니다. 궁금한 것이 있으시면 또 질문해 주세요!

1) IB(Investment banking) : 투자은행

2) MBS(Mortgage Backed Securities) : 주택저당증권