안녕하세요 멘토님. 최근 부동산 신탁 분야에 관심이 생긴 대학생 멘티입니다. 어렴풋이 이해는 되는데, 용어가 어려워 정확히 어떤 업무를 하는지 잘 모르겠습니다.

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저는 부동산 신탁 업무가 부동산을 수탁받아 관리, 개발, 처분을 하는 것으로 이해했는데요. 이것의 정확한 구조가 궁금합니다.

또한, 부동산 신탁은 시행사, 시공사에 영업을 해야 한다고 들었습니다. 부동산 신탁이 그들에게 부동산 매물을 수탁받아 개발하는 것이 맞나요?

기초적인 질문인 것 같아 민망하지만 혼자서는 파악하기가 너무 어렵습니다. 멘토님의 소중한 답변을 기다릴게요!

안녕하세요. 부동산 신탁을 열정적으로 공부하고 계신 멘티님을 만나 반갑습니다. 이미 어느 정도 개념을 잡으신 것 같아 뿌듯하네요. 그럼 궁금한 내용에 대해 바로 답변을 시작하겠습니다.

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세 가지 위탁자 종류 ① 투자은행 - 담보 신탁
일단 신탁업법¹⁾은 시행사의 사기 행각(이중분양, 의도적 파산 등)이 사회에 엄청난 악영향을 미치기 때문에 이를 견제하기 위해 만들어졌습니다. 이 법에 따라 신탁계약을 하게 되면 위탁사의 은행 계좌가 신탁사로 명의 이전됩니다.

위탁자는 크게 세 가지 형태로 나눌 수 있는데요. 첫 번째는 바로 투자은행(Investment Bank)입니다.

흔히 담보 신탁이라고 불리는 이 방법은 은행에서 나간 자금을 가장 안전하게 운용할 수 있습니다. 은행 입장에서는 각종 잡무를 신탁사에 맡길 수 있어 업무가 많이 줄어듭니다.

이 관계에서 신탁사는 일종의 은행 하도급 업체라고 할 수 있습니다. 신탁사는 은행과 개발이익을 공유하지 않고, 정해진 신탁 수수료를 취하는 방식으로 계약하기 때문입니다. 그래서 신탁사가 은행에 영업을 많이 하는 편입니다.

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세 가지 위탁자 종류 ② 시행사 - 관리 신탁
은행에 이어 두 번째 위탁자는 건설회사에 공사 도급을 한 시행사입니다.

건설회사는 시행사로부터 공사 도급을 받아도, 결국 공사 대금은 PF²⁾나 분양 대금에서 충당하게 됩니다. 따라서 건설회사는 시행사를 신뢰하지 못하고 신탁사에 자금 관리를 요청합니다. 이는 주로 관리 신탁이라고 부르는데, PF 자금 외에 분양대금과 비용까지 관리하는 역할을 신탁사가 맡습니다.

이러한 방식 역시 시행사의 은행 계좌가 신탁사로 넘어가고, 토지 등기가 신탁사 명의로 전환되기 때문에 시행사(위탁자)는 신탁사(수탁자)로부터 수익 증권을 받습니다.

대부분의 PF는 우량한 건설회사의 신용을 담보로 하기 때문에 여기서는 건설사가 가장 중요한 역할을 맡습니다. 따라서 발언권 역시 건설사가 많이 갖게 되는데, 신탁사는 건설사를 영입해 본 건을 계약하고자 노력합니다.

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세 가지 위탁자 종류 ③ 개인 지주 - 개발 신탁
이제 마지막 개인 지주입니다. 토지를 가지고 있으나 개발 능력이 없는 경우 개발 신탁이라는 이름으로 신탁 계약을 체결해 부동산을 개발합니다. 이 경우 신탁사는 이익의 일부를 위탁자와 공유하기도 합니다.

이해를 돕기 위해 이렇게 궁금한 내용에 대해 풀어서 답변해 드렸습니다. 어느 정도 도움이 되셨나요? 혹시 공부하다가 모르는 것이 다시 생기면 언제든지 질문해주세요. 그럼 멘티님의 취업 전선에 꽃길만 가득하기를 바랍니다.


1) 신탁업법 : 신탁 회사를 건전하게 경영하고 수익자를 보호함으로써 국민 경제의 발전에 이바지하기 위하여 제정한 법률. 신탁업의 인가, 신탁업무의 목적, 겸무업무 제한, 영업자금운용 제한 등의 규정이 포함되어 있다.

2) PF : 사업주로부터 분리된 프로젝트에 자금을 조달하는 것. 자금조달에 있어서 자금 제공자들은 프로젝트의 현금흐름을 우선 고려해 대출을 결정하고, 프로젝트에 투자한 원금과 그에 대한 수익을 돌려받는 자금구조를 의미한다.